20.01.2020

Первая ошибка заемщика

Любая задержка платежа по кредиту позволяет банку потребовать немедленного погашения всей суммы. Для заемщиков по ипотеке даже формальное нарушение обязательств может обернуться потерей единственного жилья.

20.01.2020. АПИ — В Банке России уверены, что уровень просрочек по ипотеке достиг исторического минимума. Однако эксперты напоминают, что на самом деле недоимка растет, и ничтожной она кажется лишь на фоне колоссального роста новых кредитов. Для сотен семей невыплаты уже обернулись выселением почти в прямом смысле на улицу.

Тест на аккуратность

Особые права кредиторов закреплены в Гражданском кодексе РФ. Такие меры призваны стимулировать финансовую дисциплину, хотя на практике нередко приводят к злоупотреблениям со стороны банков.

Отдельные привилегии имеют владельцы приобретенной в кредит недвижимости: согласно другой норме Гражданского кодекса РФ, требовать изъятия заложенного имущества банк вправе, только если задолженность превышает пять процентов его стоимости, а просрочка составляет не менее чем три месяца (на языке финансистов – «90+»). Кроме того, иск может быть подан при условии систематического нарушения сроков внесения периодических платежей, то есть допущения более трех просрочек в течение года. 

На практике такие ограничения не мешают банкам забирать квартиры даже у добросовестных заемщиков, допустивших формальные нарушения, но готовых платить по кредиту. Так, клиент «Транскапиталбанка» Линара Динова в течение почти двух лет задержала 13 платежей, но потом все же погасила накопившуюся недоимку и вошла в график. Удовлетворяя иск банка, суд констатировал, что такое исправление ситуации «не лишает кредитора права требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита и не подрывает выводы о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество».

В неприятной правовой ситуации оказался житель города Волжский Горбунов, взявший кредит в АКБ «Держава». По рекомендации самого кредитора заемщик вносил платежи через офис банка «Енисей», но из-за его финансовой несостоятельности средства не переводились. Кроме того, суммы поступали на счет самого банка «Енисей»: «Тем самым заемщик допустил грубую неосторожность, не удостоверившись в правильности заполнения банковских реквизитов», – заключил суд, отклоняя доводы ответчика. 

Неоднозначно решается и вопрос оценки доли задолженности относительно стоимости заложенного имущества. Банки считают таковой не недоимку (сумму не внесенных своевременно текущих платежей), а по существу весь размер кредита. Ведь даже мизерная просрочка согласно Гражданскому кодексу РФ позволяет банку требовать его возврата в полном объеме. Так, Самарский областной суд отклонил иск «Газпромбанка» против супругов Юлии и Владимира Кузнецовых, которые своевременно не погасили 34,3 тысячи рублей, тогда как стоимость квартиры превышала миллион рублей. Однако Верховный суд России счел такой подход ошибочным. «Размером неисполненного денежного обязательства является вся сумма досрочно взысканного кредита, что само по себе свидетельствовало о значительности нарушения денежного обязательства», – отмечается в решении высшей инстанции. К аналогичному выводу служители Фемиды пришли и в споре АКБ «Держава» с волжанином Горбуновым, недоимка которого составляла всего 90 тысяч рублей (6 процентов от стоимости заложенной квартиры).

Долг после смерти

В сложном положении оказываются наследники умерших заемщиков. Информацию из бюро кредитных историй о наличии у усопшего займов они могут получить только через нотариуса при оформлении наследства, то есть через полгода после смерти заемщика. Даже зная, в каком банке был взят кредит, наследники сразу же не получат выписку или иную информацию о задолженности – она считается банковской тайной. Более того, многие кредитные организации принимают текущие взносы только по предъявлении паспорта, то есть своевременно платить ссуду за умершего невозможно.

В такой ситуации оказалась, в частности, жительница Кемерово Ирина Аврамчук – вдова ушедшего из жизни Романа Аврамчука. При жизни под залог квартиры в Новосибирском социальном коммерческом банке «Левобережный» он взял кредит на улучшение жилищных условий. Почти сразу после принятия наследства ей был предъявлен иск о досрочном погашении всей задолженности, процентов и набежавшей за полгода неплатежей неустойки. «В связи с систематическим нарушением условий кредитного договора у заемщиков образовалась задолженность. Наследник должника при условии принятия им наследства становится должником перед кредитором в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества», – заключил суд, удовлетворяя требования банка.

Аналогичное решение было принято и по иску банка «ВТБ» к сестрам Василисе и Александре Сницаревым. Их отец на заемные средства приобрел трехкомнатную квартиру, но вернув только часть долга, скончался. Через полгода после этого события банк предъявил требование о полном возврате кредита. Суд подтвердил, что «как при жизни заемщика, так и после его смерти, допущено более трех просрочек внесения платежей в течение одного календарного года».

Ответчиком по иску частного кредитора Андрея Петрунькина выступила администрация Красногвардейского района Санкт-Петербурга. Екатерина Вишкина взяла под залог комнаты 208 тысяч рублей, но вовремя их не вернула. В свою очередь, родственники отказались принимать наследство, а потому имущество было признано вымороченным и поступило в государственную собственность. С учетом накопленных процентов задолженность превысила миллион рублей. Суд принял решение об их взыскании с районной администрации. Апелляционная и кассационная коллегия поддержали такие выводы. 

А вот столичные служители Фемиды отклонили иск Государственной корпорации «Агентство страхования вкладов» (АСВ), действующей как конкурсный управляющий признанного банкротом АО «Мираф-Банк», об обращении взыскания на заложенную квартиру. «Залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства. Обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении», – констатировал Московский городской суд.

Невиноватые мы

Легитимность и справедливость нормы Гражданского кодекса РФ о возможности немедленного взыскания всей задолженности даже при мизерной просрочке еще десять лет назад подтвердил Конституционный суд России. В то же время высшая инстанция указала, что при рассмотрении конкретных дел для соблюдения паритета сторон следует учитывать все обстоятельства, в том числе исследовать уважительные причины допущенных нарушений, период и сумму просрочки, вину должника и так далее: «Суд вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество при крайней незначительности допущенного должником нарушения основного обязательства и при явном несоответствии вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного жилого дома или квартиры. Кроме того, суд имеет право по просьбе залогодателя отложить реализацию имущества на срок до одного года при наличии уважительных причин», – отмечается в определении Конституционного суда России.

Апеллируя к выводам высшей инстанции, многим заемщикам удается доказать наличие уважительных причин несвоевременной выплаты по кредитам и отстоять свое жилье. Например, взявшие ипотечный кредит в 1,6 млн рублей на покупку трехкомнатной квартиры в Тольятти супруги Олег и Галина Жаровы нарушали график платежей в течение двух лет, еще два года игнорировали требование банка о погашении недоимки. Свои действия заемщики объяснили семейными обстоятельствами – болезнью сына, который является ребенком-инвалидом. «Кредитные обязательства ответчиков обеспечены, залоговое имущество не утрачено, срок действия кредитного договора не закончился, ответчики намерены исполнять условия договора, предпринимают меры к погашению задолженности», – заключил суд, отклоняя требования АКБ «Инвестиционный торговый банк».

Аналогичное решение было принято и по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) против супругов Александра и Ольги Романенко. Служители Фемиды приняли во внимание их тяжелое материальное положение – наличие двух несовершеннолетних здоровых детей и нахождение супруги в отпуске по уходу за ними. «На момент вынесения решения ответчики погасили просроченную задолженность как по просроченному основному долгу, так и по процентам и штрафным санкциям, предусмотренным договором, вошли в установленный график платежей, то есть права истца были восстановлены», – отмечается в решении суда.

В свою очередь многие клиенты «Совкомбанка» погашали накопившуюся задолженность после подачи против них иска. При таких обстоятельствах суды приходили к выводу об отсутствии оснований для взыскания всей суммы задолженности и изъятия жилья. «Временное неисполнение заемщиком условий кредитного договора нельзя признать виновным, недобросовестным уклонением от исполнения принятых на себя обязательств. Ответчик вошел в график платежей по кредиту и процентам, в силу чего возложение на него обязанности досрочно погасить задолженность по кредиту, с учетом неравного имущественного положения сторон, повлечет безосновательное нарушение необходимого баланса интересов должника и кредитора», – констатировал Свердловский областной суд, отклоняя иск банка против Сергея Камышева.

Без крыши дома своего

Действующий Гражданский процессуальный кодекс РФ защищает права граждан на жилье – единственно пригодное для проживания должника и его семьи помещение не может быть изъято. Однако такая привилегия не касается квартир, домов и иной недвижимости, заложенной по договору ипотеки. То есть должник вместе с семьей, в том числе малолетними детьми, может быть выселен в прямом смысле слова на улицу.

Конституционный суд России неоднократно подтверждал легитимность такой нормы: «Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников. При наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности», – отмечается в постановлении высшей инстанции.

Более того, судья Конституционного суда России Гадис Гаджиев в отдельном мнении подчеркивает, что ограничение возможности выселения семьи должника из заложенной недвижимости угрожает рынку ипотечного кредитования: «Экономисты в таких случаях констатируют снижение ликвидности. Очевидно, что займодавец, зная о невозможности выселения членов семьи собственника жилья в случае обращения взыскания на такое жилье и последующей его продажи, не согласится взять в залог подобное обремененное правами имущество. Законодатель был вынужден сделать непростой выбор между интересами членов семьи прежнего собственника и интересами граждан, нуждающихся в дополнительном финансировании жилищного строительства», – полагает Гадис Гаджиев.

При рассмотрении исков банками служители Фемиды, как правило, не принимая каких-либо аргументов ответчиков, лишают должников и членов их семей крыши над головой. Так, вынося такое решение против Дмитрия и Ольги Тишлер, Санкт-Петербургский городской суд подчеркнул, что «ответчики, действуя по своей воле и в своем интересе, заключая договор ипотеки в отношении своего единственного жилья, не могли не осознавать юридически значимых последствий совершения такой сделки».

Также может быть изъято единственное жилье у собственников, заложивших его по не связанным непосредственно с приобретением или улучшением недвижимости кредитам и займам: «Доводы жалобы о том, что кредит, возврат которого обеспечивался ипотекой спорной квартиры, был предоставлен на потребительские нужды, не имеют правового значения для разрешения спора», – констатировал Пензенский областной суд, подтверждая требования ООО «Фортуна-Кредит» к Анастасии Лисиновой.

Справка

По данным Банка России, объем ипотечных кредитов на 1 декабря достиг 7,4 трлн рублей. Просроченная задолженность оценивается в 64,4 млрд, или 0,9 процента от совокупного портфеля. Среднерыночная ставка по ипотечным рублевым кредитам в декабре снизилась до нового исторического минимума – 9,2 процентов годовых.