16.06.2017
Госдума приняла федеральный закон о масштабной реновации жилья. Пока он затронет только москвичей, проживающих в домах эпохи «функционализма». Их принудительно планируется переселять в новое жилье. Несмотря на многие преимущества такого проекта, правозащитники убеждены в ее его неконституционности.
16.06.2017. АПИ — Первая программа реновации пятиэтажек стартовала в столице еще в 1999 году. За восемь лет было снесено почти 1,7 тысячи домов площадью 6 млн кв. метров, расселено 160 тысяч семей.
Новый проект – более масштабный и может затронуть 1,6 млн жителей столицы. Вместо морально и физически устаревших квартир в «хрущевках» им обещают новое благоустроенное современное жилье, причем чаще всего в том же районе. Привилегии получат и арендующие нежилые помещения в таких домах малые компании и предприниматели (владельцы магазинов, кафе и иных).
Программа реновации рассчитана на многоквартирные дома «первого периода индустриального домостроения и аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов». Федеральный закон предусматривает демократический принцип – принятие решения о включении дома в программу делегируется самим собственникам: на общем собрании за него должны проголосовать владельцы не менее двух третей помещений.
Участники реновации вправе получить денежную компенсацию за свое жилье или равнозначную квартиру – не меньшей площади, с таким же количеством комнат, улучшенной отделкой и соответствующей соответствующую стандартам благоустройства. Причем новый дом должен находиться в том же районе столицы. Специальная оговорка касается проживающих в «Нью-Москве» (расположенных за пределами КАД Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административном административных округеокругах) – им планируется выделять жилье в пределах соответствующего административного округа.
Более того, собственники комнат в «коммуналках» переедут в отдельные квартиры. Проживающие по договорам социального найма вправе получить новое жилье в собственность. То есть по существу приватизировать его, причем независимо от того, воспользовался ли гражданин правом на приватизацию ранее. Нуждающимся в улучшении жилищных условий (стоящих на так называемой «очереди») новые квартиры должны выделяться по новым нормативам.
Собственники нежилых помещений получат денежную компенсацию. А вот арендующие такие помещения субъекты малого предпринимательства могут претендовать на аналогичные в новых многоквартирных домах. Сохраняются Сохраняется за ними и право на приватизацию такого имущества в приоритетном порядке.
Московский Московские власти убеждены в выгодности участия граждан в реновации. По уверению чиновников, площадь их жилья в большинстве случаев увеличится, а рост рыночной стоимости оценивается в 35 процентов. «Строительство домов предполагается из монолита или современных панельных конструкций, с высокой энергоэффективностью, возможностью внутренних перепланировок, с полной отделкой, с соблюдением современных стандартов по приспособлению домов для маломобильных групп населения. Также в рамках реновации предполагается осуществить качественное благоустройство и озеленение территорий, обустройство необходимыми объектами социальной инфраструктуры. Увеличится в новых домах и площадь помещений общего пользования, в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтовых шахт, коридоров, подвальных помещений и тому подобное», – убеждены авторы законопроекта.
В то же время у программы есть много критиков. Они, в частности, не исключают, что под видом реновации по инициативе желающих получить выгодный участок застройщиков под снос могут пойти не только «хрущевки», но и вполне надежные и благоустроенные дома. Перечень серий и шифров проектов признаваемых морально устаревших устаревшими домов делегировано определить столичному правительству. Тогда как все установленные новым законом о реновации привилегии не затронут проживающих в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащих сносу или реконструкции.
Сами жильцы опасаются, что новые, пусть даже и хорошие квартиры, они получат далеко от своего привычного места жительства, с малоприятным окружением, отсутствующей транспортной, социальной и иной инфраструктуры инфраструктурой и другими негативными факторами. Со схожими проблемами столкнуться и покупатели жилья в возводимых на месте «хрущевок» многоэтажек многоэтажках – существующая инфраструктура в большинстве случаев не рассчитана на как минимум трехкратное увеличение нагрузки. В результате однозначно возникнут проблемы с коммунальными ресурсами, парковочными местами, устройством детей в школы и детские сады и так далее.
Косвенно это признают и сами столичные власти. Новый закон предусматривает, что для застройке застройки реновируемых территорий допускаются отступления от действующих требований технических регламентов и сводов правил, включая санитарно-эпидемиологические требования, нормы пожарной безопасности и так далее. Разрешено по существу игнорировать установленным установленные правилами землепользования и застройки ограничения по видам использования территории и параметрам возводимых строений (в том числе высотным, отступа и иным).
На возможность таких злоупотреблений указывала в том числе председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская: «Допускается изменение вида разрешенного использования земельных участков без внесения изменений в правила землепользования и застройки. Данные изменения прямо указывают на то, что на месте сносимых жилых домов могут быть построены иные объекты капитального строительства», – заявила она в особом мнении. Также парламентарии предлагали уточнить нормы, гарантирующие собственникам право выбора получения равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение либо предоставление предоставления другой квартиры с зачетом стоимости сносимой и так далее.
Жильцам расселяемых домов будет будут направляться проекты договора с указанием предлагаемой взамен квартиры. В течение месяца владелец жилья в «хрущевке» вправе запросить денежную компенсацию, а на подписание контракта гражданам выделяется три месяца. Уклоняющихся собственников планируется принуждать через суд. Причем служителям Фемиды предлагается принять по существу сразу четыре решения – о заключении договора, освобождении прежнего помещения, передачи передаче его в собственность города, а также перехода переходе прав собственности на выделяемую квартиру.
Правозащитники убеждены, что такой механизм нарушает конституционные права граждан. Ведь основной закон допускает принудительное отчуждение имущества исключительно для государственных нужд и только при условии предварительного и равноценного возмещения. Причем, по мнению Верховного суда России, такое изъятие не может «производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества», в частности – в целях строительства домов коммерческими застройщиками. Еще более жесткую позицию в этом вопросе занял Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ), не усмотревший «общественного интереса» в сносе частных сельских домов для возведения многоквартирных (АПИ подробно писало о такой позиции – Некоммерческая экспроприация).
С другой стороны, нельзя исключать злоупотреблений и со стороны граждан. Например, в ожидании реновации собственники находящейся в общей совместной собственности квартиры будут делать ее долевой, то есть – переводить квартиры в статус коммунальных (проводить так называемое разделение счета). В результате каждый совладелец, даже являющийся членом одной семьи, получит право претендовать на отдельную квартиру.
«Несогласные» с переселением могут как минимум затянуть процесс. Ведь срок на подписание договора отсчитывается с момента получения гражданином заказного письма с проектом, а ситуации, в которых собственник не примет такую корреспонденцию, не регламентированы. Причем это возможно как по злому умыслу (намеренное уклонение), так и по объективным причинам (отъезд гражданина в отпуск, командировку или по иным обстоятельствам).
Таир Сулейманов, старший юрист Dentons
В рамках московской программы реновации речь идет не об изъятии в терминологии действующего законодательства, а об особых правовых конструкциях, предусмотренных соответствующим законопроектом, хоть и потенциально близких к «изъятию» по своему существу. Поэтому нельзя однозначно утверждать, что к таким правоотношениям применимы выводы Верховного суда России и ЕСПЧ.
Цели реновации сформулированы достаточно широко: «обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства». Данная формулировка теоретически позволяет признать такие задачи как «общественно полезные».
Сопутствующий программе общественный резонанс вызван, на наш взгляд, скорее не заявленной целью программы, а спорностью механизма ее реализации, включая порядок учета мнения граждан, механизм расчета соответствующих компенсаций, соответствие предложенных правовых конструкций иным положениям законодательства и так далее.
Антон Бурков, юрист организации «Сутяжник»
Закон о реновации многогранно нарушает права граждан. Конституция России допускает изъятие собственности только для государственных нужд и только при условии предварительной соразмерной компенсации. В любых иных целях возможен лишь выкуп по предложенной владельцем цене, даже если она будет, скажем, в три раза выше рыночной.
В случае реновации государственные нужды не наблюдаются. Почему общее собрание, полномочное решать только жилищные вопросы, занимается переделом собственности? На каком основании две трети собственников лишат меня недвижимости? Причем не обязательно аварийной, возможно, просто удобно расположенной у парка, а значит, ценной для застройки. Это нарушение и Конституции России, и Европейской конвенции. Убежден, что ЕСПЧ будет завален жалобами. Странно, что еще никто из должностных лиц Совета Европы не высказался, да и Венецианская комиссия молчит.
Иван Летюхин, старший преподаватель департамента финансов НИУ ВШЭ – Санкт-Петербург
Объявленная реновация очень напоминает штурмовщину. Не понятно, куда будут переселяться жители «хрущевок», выиграют ли они что-нибудь. Что будет, если в квартале, скажем, один старый дом откажется участвовать в проекте – как это отразится на городской среде? Почему под программу не попали действительно нуждающиеся в расселении аварийные дома и так далее.
Надо также понимать, что на месте пятиэтажек будут «вбухиваться» дома по 20-25 этажей. Существующей инфраструктуры для них не хватит. Кроме того, строящиеся сегодня новые дома не отличаются высоким качеством.