05.10.2026
05.10.2026. АПИ — Продажа принадлежащей несовершеннолетнему недвижимости с торгов должна удостоверяться нотариально. К такому выводу пришел Верховный суд России.
Спор разгорелся вокруг квартиры в городе Харовск в Вологодской области. Роман Золотарев приобрел её в 2015 году на ипотечный кредит ПАО «Сбербанк России». Жилье было зарегистрировано также на детей заемщика и оставалось в залоге у банка.
В 2021 году глава семейства объявил себя банкротом. Финансовый управляющий по решению суда продал квартиру на торгах. Но Росреестр отказался регистрировать сделку из-за несоблюдения нотариальной формы. Согласно федеральному закону, служитель юстиции должен удостоверять все сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.
Однако арбитражный суд признал отказ регистратора незаконным, так как при продаже имущества на торгах несовершеннолетний не выступает участником сделки. В этом случае порядок отчуждения регламентирован законом и вытекает из судебного акта, поэтому нотариус не вправе проверять законность такой сделки.
Апелляционная инстанция поддержала это решение. Не усмотрела нарушений и кассационная коллегия: «Поскольку предметом торгов являлась квартира, отчуждаемая в рамках процедуры банкротства, отсутствие нотариального удостоверения этой сделки, с учетом цели такого удостоверения, не могло служить препятствием для осуществления регистрационных действий», – отмечается в определении.
В свою очередь Верховный суд России пришел к выводу, что участие нотариуса призвано обеспечить дополнительную защиту прав несовершеннолетних как наиболее слабой стороны. «Само по себе обстоятельство заключения договора купли-продажи по результатам торгов не влияет на форму сделки и последствия ее несоблюдения. Реализация ипотечной недвижимости при ненадлежащем исполнении родителями (опекунами) кредитных обязательств может привести к утрате несовершеннолетним единственного жилья», – заключила высшая инстанция, отменяя все принятые решения и отклоняя иск финансового управляющего.
Напомним, что единственное жилье должника и членов его семьи по общему правилу защищено так называемым исполнительским иммунитетом. Однако на находящуюся в залоге недвижимость это правило не распространяется. Сам по себе факт проживания в заложенной квартире ребенка не препятствует её продаже (АПИ подробно писало об этом – Q&A. Выселение по ипотеке).
По данным коллекторского агентства «Долговой консультант», в первом полугодии через торги было продано 1,2 тысячи объектов жилой недвижимости, принадлежавших ипотечным должникам.